Skąd biorą się podwyżki opłat i dlaczego spółdzielnia nie ma wpływu na większość z nich?
Każda informacja o zmianie wysokości opłat za mieszkanie budzi zrozumiałe emocje. Dla wielu rodzin miesięczne koszty utrzymania lokalu stanowią znaczącą część domowego budżetu, dlatego każda podwyżka jest odczuwalna. Pojawia się wówczas pytanie: czy naprawdę wszystkie podwyżki są konieczne?
Odpowiedź nie jest prosta, ale jedno jest pewne – zdecydowana większość kosztów, z których składają się opłaty eksploatacyjne, nie zależy od spółdzielni mieszkaniowej. Są one wynikiem cen ustalanych przez przedsiębiorstwa energetyczne, przedsiębiorstwa ciepłownicze, samorządy oraz firmy świadczące usługi na rzecz nieruchomości.
Co składa się na opłaty za mieszkanie?
Wbrew powszechnej opinii spółdzielnia nie pobiera opłat „za mieszkanie” jako jednej pozycji. Na miesięczne opłaty składa się wiele elementów, między innymi:
- ogrzewanie i ciepła woda,
- energia elektryczna części wspólnych,
- wywóz odpadów komunalnych,
- sprzątanie budynków,
- konserwacja wind i urządzeń technicznych,
- przeglądy instalacji,
- utrzymanie terenów zielonych,
- fundusz remontowy.
Każdy z tych elementów ma własne źródło kosztów i każdy w ostatnich latach znacząco podrożał.
Największy koszt – ciepło
Największą pozycję w kosztach utrzymania budynków wielorodzinnych stanowi ciepło systemowe. W wielu nieruchomościach odpowiada ono nawet za 35–50% wszystkich kosztów eksploatacyjnych.
Lata 2022–2025 charakteryzowały się wyjątkowo dużą liczbą zmian taryf dla przedsiębiorstw ciepłowniczych. W samym 2022 r. Prezes Urzędu Regulacji Energetyki opublikował setki decyzji dotyczących nowych taryf lub zmian obowiązujących taryf dla przedsiębiorstw ciepłowniczych w całym kraju. Analogiczna sytuacja występowała również w kolejnych latach.
Po 2021 roku ceny ciepła zaczęły gwałtownie rosnąć.
W latach 2022–2025 taryfy przedsiębiorstw ciepłowniczych w Polsce wzrosły – w zależności od przedsiębiorstwa – od około 40% do nawet ponad 100% względem poziomu sprzed kryzysu energetycznego.
Od 2020 r. Veolia Energia Poznań uzyskała szereg kolejnych decyzji taryfowych Prezesa URE, m.in. w 2020, 2022, 2025 i 2026 r., odzwierciedlających wzrost kosztów wytwarzania i dystrybucji ciepła. Najnowsza zmiana taryfy weszła w życie 22 maja 2026 r.
Spółdzielnia nie ustala cen ciepła.
Są one określane w taryfach przedsiębiorstw ciepłowniczych i zatwierdzane przez Prezesa Urzędu Regulacji Energetyki. Spółdzielnia jedynie rozlicza koszty wynikające z obowiązujących taryf.
Energia elektryczna – nie tylko w mieszkaniach
Wiele osób kojarzy rachunek za prąd wyłącznie z energią zużywaną we własnym mieszkaniu. Tymczasem spółdzielnia każdego miesiąca płaci również za energię wykorzystywaną do funkcjonowania części wspólnych budynków.
Z energii elektrycznej korzystają między innymi:
- windy,
- oświetlenie klatek schodowych,
- piwnice i garaże,
- hydrofornie,
- pompy centralnego ogrzewania,
- domofony,
- monitoring,
- systemy przeciwpożarowe,
- ulice, parki (zwłaszcza w starych zasobach – gdzie nie budowano bloku przy bloku, a tereny zielone stanowiły istotny element terenu).
Gdy rosną ceny energii elektrycznej, automatycznie rosną również koszty utrzymania całego budynku.
W latach 2022–2025 w Polsce ceny energii wzrosły od około 70% do nawet ponad 120%
Dlaczego drożeje wywóz odpadów?
Kolejnym elementem opłat są koszty gospodarowania odpadami komunalnymi.
Ich wysokość ustalają rady gmin.
W ostatnich latach praktycznie wszystkie gminy podnosiły stawki za odbiór odpadów. Przykładowo w aglomeracji poznańskiej miesięczne opłaty wynoszą obecnie od około 25 zł do ponad 40 zł od osoby, w zależności od gminy.
Rosną także koszty usług
Na utrzymanie budynku składają się również usługi wykonywane przez firmy zewnętrzne.
Są to między innymi:
- sprzątanie,
- konserwacja instalacji,
- serwis wind,
- pielęgnacja zieleni,
- przeglądy techniczne,
- usługi elektryczne i hydrauliczne.
Firmy te ponoszą coraz wyższe koszty działalności. Rosną ceny paliwa, energii, materiałów oraz wynagrodzeń pracowników. Warto przypomnieć, że minimalne wynagrodzenie za pracę wzrosło z 2 600 zł w 2020 roku do 4 806 zł w 2026 roku, czyli o blisko 85%. W naturalny sposób wpływa to na ceny wszystkich usług świadczonych również na rzecz spółdzielni mieszkaniowych.
Czy spółdzielnia mogłaby nie podnosić opłat?
To jedno z najczęściej zadawanych pytań.
Odpowiedź brzmi: nie wtedy, gdy rosną rzeczywiste koszty utrzymania nieruchomości.
Spółdzielnia mieszkaniowa nie prowadzi działalności nastawionej na osiąganie zysku z opłat eksploatacyjnych. Środki wpłacane przez mieszkańców przeznaczane są na pokrycie kosztów funkcjonowania budynków.
Jeżeli przedsiębiorstwo ciepłownicze podnosi taryfy, przedsiębiorstwo energetyczne zwiększa ceny energii, a wykonawcy usług przedstawiają wyższe oferty, spółdzielnia ma obowiązek uwzględnić te zmiany w kalkulacji opłat. W przeciwnym razie zabrakłoby środków na bieżące utrzymanie budynków.
Co robi spółdzielnia, aby ograniczać koszty?
Choć wiele kosztów pozostaje niezależnych od spółdzielni, podejmowanych jest szereg działań mających ograniczyć tempo ich wzrostu.
Należą do nich między innymi:
- termomodernizacja budynków,
- modernizacja instalacji centralnego ogrzewania,
- wymiana oświetlenia na energooszczędne LED,
- modernizacja wind i urządzeń technicznych,
- racjonalizacja zużycia energii,
- planowanie remontów w sposób ograniczający przyszłe koszty eksploatacji.
Każda inwestycja poprawiająca efektywność energetyczną budynków oznacza w dłuższej perspektywie niższe koszty utrzymania nieruchomości.
Co nas czeka w najbliższych latach?
Eksperci przewidują, że tempo wzrostu kosztów nie będzie już tak gwałtowne jak w latach 2022–2023. Nie oznacza to jednak powrotu do poziomu cen sprzed kilku lat.
Najbardziej prawdopodobny scenariusz zakłada:
- większą stabilizację cen energii,
- dalszy, choć wolniejszy wzrost kosztów ciepła,
- stopniowy wzrost kosztów usług i wynagrodzeń,
- konieczność dalszych inwestycji w modernizację budynków.
Oznacza to, że coraz większego znaczenia będzie nabierało racjonalne gospodarowanie środkami finansowymi oraz inwestowanie w rozwiązania pozwalające ograniczać zużycie energii.
Najważniejszy wniosek
Podwyżki opłat mieszkaniowych nie są celem samym w sobie. Są konsekwencją wzrostu kosztów funkcjonowania budynków, na które wpływ mają przede wszystkim ceny ciepła, energii elektrycznej, usług komunalnych oraz wynagrodzeń.
Rolą spółdzielni jest zapewnienie bezpiecznego funkcjonowania nieruchomości przy możliwie najniższych kosztach oraz racjonalne gospodarowanie środkami powierzonymi przez mieszkańców. Dlatego równolegle z koniecznością dostosowywania opłat do zmieniających się realiów gospodarczych spółdzielnia konsekwentnie realizuje działania ograniczające zużycie energii, poprawiające efektywność techniczną budynków i planujące remonty w sposób zapewniający bezpieczeństwo oraz trwałość zasobów mieszkaniowych.
Mamy nadzieję, że przedstawione informacje pomogą lepiej zrozumieć, z czego wynikają zmiany wysokości opłat oraz dlaczego odpowiedzialne zarządzanie nieruchomościami wymaga dostosowywania ich do rzeczywistych kosztów funkcjonowania.
Zmiany taryf ciepła dla Veolia Energia Poznań S.A. (2020–2026)
| Rok | Decyzja Prezesa URE | Charakter zmiany |
| 2020 | 17.07.2020 | Nowa taryfa dla ciepła |
| 2022 | kilka decyzji taryfowych | Znaczący wzrost kosztów po kryzysie energetycznym |
| 2024 | 07.02.2024 | Zmiana taryfy |
| 2025 | 21.01.2025 | Zmiana taryfy |
| 2025 | 15.11.2025 | Kolejna zmiana taryfy |
| 2026 | 22.05.2026 | Zmiana taryfy zatwierdzona decyzją z 7.05.2026 r. |
Wniosek: w ciągu sześciu lat taryfy dla poznańskiego systemu ciepłowniczego były zmieniane wielokrotnie. Sama liczba zmian pokazuje, jak dynamicznie rosły koszty wytwarzania i dystrybucji ciepła.
Ile zapłaciłaby przeciętna spółdzielnia mieszkaniowa za te same media w 2020 i 2026 roku?
Przykład:
| Rodzaj kosztu | 2020 | 2026 |
| Ciepło | 1 000 000 zł | 1 700 000 zł |
| Energia | 300 000 zł | 520 000 zł |
| Odpady | 180 000 zł | 300 000 zł |
Przykład ma charakter modelowy i pokazuje wpływ zmian cen na budżet spółdzielni przy niezmienionym poziomie zużycia mediów.
